выбор модели
финансирования
жилищного строительства

1

Эффективность налоговой оптимизации

1.1Законное снижение нагрузки по налогу на прибыль1.2Возможность использования возникающего налогового кредита в целях внутригрупповой оптимизации
2

Юридические риски

3

Восприятие потребителем

4

Расходы на реализацию инструмента (финансовые и организационные)

5

Потенциал привлечения заёмного финансирования от банков (допустимость применения инструмента)

Рекомендуемые решения

Для жилой недвижимости

целевые облигации

Для нежилой недвижимости (офисы, ТЦ, паркинги)

инвестиционный договор закладные
Модель использования целевых облигаций
  • 1Застройщик выпускает целевые облигации, размещая их по номиналу в Институте совместного инвестирования (далее - ИСИ)
  • 2ИСИ продаёт облигации инвесторам по рыночным ценам , при этом прибыль ИСИ не налогооблагается
  • 3После наступления срока, застройщик погашает облигации передачей квартир, при этом налоговые последствия для застройщика ограничиваются номиналом облигаций
Модель использования закладных
  • 1Кредитор выдаёт застройщику заём
  • 2Застройщик в обеспечение займа выпускает закладные, которые будут погашаться недвижимостью
  • 3Кредитор продаёт закладные ИСИ (по базовой стоимости)
  • 4ИСИ продаёт закладные инвесторам по рыночным ценам, при этом прибыль ИСИ не налогооблагается
  • 5После наступления срока погашения кредита, собственник закладной обращается за выполнением обязательств к должнику (застройщику). Должник или выполняет обязательства погашая кредит или собственник закладной обращает взыскание на объект ипотеки (квартиру), при этом налоговые последствия для застройщика ограничиваются размером основного обязательства. Как вариант, закладные могут выкупаться застройщиком, без проведения оплаты, при этом долг по оплате закладных погашается путём зачёта с договором продажи недвижимости

Инвестиционный договор

Инвестиционный договор – специфическая форма договора, заключаемая между застройщиком и инвестором, регулирующая порядок финансирования строительства и последующего приобретения прав собственности.

Ни термин, ни требования к инвестиционному договору законодательно не закреплены, что оставляет возможности для широкой интерпретации договорных условий.

Чаще всего инвестиционный договор интерпретируется как договор с элементами комиссии/поручения/доверительного управления (эквивалент ранее распространенного договора паевого участия). Такая интерпретация договора позволяет частично минимизировать налоговые последствия для застройщика (например, не включать в доходы средства, полученные от инвестора).

Однако законодательная неопределенность инвестиционного договора даёт возможности для его расширенной интерпретации, что может привести к негативным последствиям, как налоговым (суммы будут подвергнуты налогообложению у застройщика), так и хозяйственным (в случае наличия спора между инвестором и застройщиком о праве собственности).

Ограниченный перечень механизмов, санкционированный Законом Украины «Об инвестиционной деятельности» №1560-XII от 18.09.1991 года, ограничивает сферу применения инвестиционного договора в жилом строительстве (только в случае использования ФФС).

Инвестиционный договор и закладные: разница в возможностях транcфера налогового кредита

  1. При использовании закладных трансфер налогового кредита инвестору возможен лишь в момент погашения закладных. При этом:

    • сумма НДС будет ограничена размером кредита, под который выпускались закладные,
    • у застройщика не будет возникать избыточных налоговых обязательств, а у инвестора – избыточный налоговый кредит.
  1. При использовании инвестиционного договора трансфер налогового кредита инвестору может осуществляться в режиме реального времени (ежемесячно). При этом:

    • сумма НДС ограничена только соображениями сторон,
    • у застройщика могут возникать избыточные налоговые обязательства, а у инвестора – избыточный налоговый кредит.

Обобщённая модель

Концептуальная модель заведения инвестиций и банковского кредита

Концептуальная модель заведения инвестиций и банковского кредита

Укрупненная концепция структурирования бизнеса

Продажа офисной
и коммерческой
недвижимости

1

Продажу недвижимости на этапе строительства целесообразно осущеcтвлять посредством продажи закладных

2

По окончании строительства, целесообразно передать нежилую недвижимость на различные юридические лица:

аофисная недвижимость (возможно, в разрезе блоков)бТЦ
3

Относительно жилой недвижимости, по окончании строительства есть две опции (в зависимости от срока погашения облигаций):

аЕсли срок погашения облигаций завершён – недвижимость передаётся (свидетельство о праве собственности оформляется) на ИСИбЕсли срок погашения облигаций не завершён (заранее установлен долгий срок) - облигации сохраняются на ИСИ, а дальнейший механизм продажи не изменяется
4

Недвижимость общего пользования может быть передана на отдельное юридическое лицо (эксплуатационную компанию), либо сохранена на застройщике (в том случае, если в дальнейшем он будет исполнять роль эксплуатационной компании)

5

Паркинги изначально могут продаваться через механизм закладных, целевых облигаций или инвестиционный договор в любой пропорции

Назад